SAC vs PRICE: qual sistema de amortização é melhor para você?

O SAC tende a cobrar menos juros que a PRICE quando valor financiado, taxa e prazo são iguais, mas exige uma prestação inicial maior. A PRICE distribui o pagamento de outra forma e pode facilitar o orçamento no início. Nenhum sistema é melhor para todos: a escolha depende das propostas disponíveis, da sua capacidade de pagamento e dos planos para amortizar a dívida.

O que muda entre juros e amortização

Amortização é a parte do pagamento que reduz o principal da dívida. Juros remuneram o dinheiro emprestado durante o período. O sistema de amortização organiza essas duas parcelas ao longo do contrato; ele não define sozinho a taxa oferecida pelo banco, os seguros ou o indexador.

Na comparação controlada, usamos a mesma taxa para enxergar apenas o efeito do sistema. Nas propostas comerciais, SAC e PRICE podem ter taxas, limites de financiamento e condições diferentes. Por isso, primeiro entenda a mecânica; depois compare as propostas reais, sem assumir que o banco oferecerá condições idênticas.

PRICE: parcela constante no modelo sem correção

Na PRICE, também chamada de Sistema Francês de Amortização, a prestação financeira permanece constante no modelo com taxa fixa e sem atualização monetária. No começo, o saldo devedor é maior, então os juros ocupam uma parcela maior do pagamento. Conforme o saldo diminui, os juros caem e a amortização cresce.

Isso não significa que juros já pagos sejam incorporados novamente à dívida. No fluxo regular, com a prestação cobrindo os juros do período, eles são quitados e o restante amortiza o saldo. A dívida cai mais devagar porque a amortização inicial é menor, não porque o banco trata os juros pagos como inadimplidos.

SAC: parcela que começa alta e tende a cair

No Sistema de Amortização Constante, o principal é dividido em amortizações iguais no modelo sem correção. Os juros incidem sobre um saldo progressivamente menor, fazendo a prestação financeira diminuir. Para o mesmo valor, taxa e prazo, a amortização inicial supera a da PRICE e o saldo cai mais rapidamente.

A contrapartida aparece no orçamento: você precisa suportar um pagamento maior desde o início. A tendência de queda não dispensa acompanhar o contrato, pois correção monetária e seguros podem mudar o boleto. Escolher SAC contando com uma redução garantida do encargo total em todos os meses seria uma expectativa inadequada.

Exemplo: R$ 400 mil em 360 meses

Considere um financiamento de R$ 400 mil, por 360 meses, com taxa de 10,5% efetiva ao ano, sem TR, IPCA, seguros ou tarifas. A taxa mensal equivalente é aproximadamente 0,835515568%. O exemplo considera pagamentos mensais regulares, primeira prestação após um mês e nenhuma amortização extraordinária. Não é uma oferta bancária.

Os juros do primeiro mês são iguais porque saldo inicial e taxa são iguais. A diferença está na amortização: R$ 175,97 na PRICE contra R$ 1.111,11 no SAC. Ao longo dos 360 meses, esse ritmo produz uma diferença de R$ 263.248,28 no total de juros a favor do SAC, dentro dessas premissas.

Por que o boleto pode mudar

Prestação financeira e boleto não são sinônimos perfeitos. O encargo mensal pode reunir amortização, juros, seguros e tarifa de administração. Em contratos corrigidos pela TR ou pelo IPCA, conforme o indexador contratado, a atualização do saldo interfere na evolução do financiamento. Uma taxa de juros fixa também pode coexistir com correção monetária.

O seguro MIP, de morte e invalidez permanente, pode variar conforme o saldo devedor e a faixa etária dos participantes, segundo a apólice. O DFI cobre danos físicos ao imóvel. Peça a composição do encargo e as regras de atualização antes de chamar uma proposta PRICE de parcela fixa.

Amortização extra: reduzir prazo ou prestação

Um pagamento extraordinário reduz o saldo devedor nos dois sistemas. Reduzir prazo antecipa o fim do financiamento; reduzir prestação alivia o compromisso mensal, mantendo o prazo remanescente. Para comparar, solicite simulações com o mesmo aporte e a mesma data, verificando o saldo e o cronograma resultantes.

Sem outros aportes, manter um esforço mensal maior e encurtar o prazo tende a reduzir mais os juros futuros. Já diminuir a prestação pode ser preferível quando a prioridade é recuperar folga no orçamento. O CDC assegura liquidação antecipada total ou parcial com redução proporcional de juros e demais acréscimos; isso não devolve automaticamente juros corretamente pagos pelo tempo já decorrido.

Qual sistema combina com seu orçamento

Se a prestação inicial do SAC cabe com margem para condomínio, IPTU, manutenção e imprevistos, a amortização mais rápida merece atenção. Se ela aperta o orçamento, avalie a PRICE, mas também um imóvel mais barato ou uma entrada diferente, sem esvaziar a reserva. Aprovação de crédito não substitui planejamento doméstico.

Não escolha contando com aumento de salário, bônus ou valorização do imóvel. Trate rendas incertas como oportunidades futuras, não como condição para pagar a prestação. Compare o CET e as condições de cada proposta, lembrando que referenciais variáveis podem ficar fora desse indicador e precisam ser avaliados separadamente.

Checklist antes de escolher

1. Peça propostas SAC e PRICE com valor e prazo comparáveis, registrando eventuais diferenças comerciais.
2. Confira taxa efetiva, CET, indexador, seguros e condições de desconto.
3. Teste a primeira prestação no orçamento completo, preservando a reserva de emergência.
4. Observe o saldo devedor previsto, não apenas o tamanho do primeiro boleto.
5. Simule aportes realistas, separando redução de prazo e redução de prestação.
6. Leia o contrato e o demonstrativo de evolução antes de assinar.

• Entenda taxa nominal, efetiva e CET
• Planeje aportes para quitar antes
• Compare propostas entre bancos

Perguntas frequentes

Posso trocar de PRICE para SAC depois da contratação?

Não conte com uma troca automática. Consulte o banco sobre a possibilidade, as condições e a necessidade de nova análise. Antes de aceitar qualquer alteração, peça a nova evolução do saldo e confira o custo total, não apenas a primeira prestação.

O saldo pode subir mesmo com as prestações em dia?

Pode ocorrer em contratos indexados quando a atualização monetária supera a amortização do período. Isso é diferente de reincorporar juros já pagos. Confira no demonstrativo quanto corresponde a correção, juros, amortização e outros lançamentos; peça esclarecimentos para diferenças não identificadas.

Qual sistema escolher se pretendo vender o imóvel antes?

Compare os pagamentos e o saldo restante até a data provável da venda. A soma de juros em 30 anos não representa sozinha esse objetivo. Considere também a incerteza sobre quando conseguirá vender e mantenha capacidade de pagar o contrato se a venda demorar.